地产名人堂——广西房地产信息网专访：
文灏：南宁商业地产未跳出中心组团模式 新商圈打造呼吁有效的政府对话机制
摘要：南宁商业地产业态简单雷同 有效供给不足
政府引导是关键 自主创新是根本
新商圈的形成只是自发状态
城市运营需要政府引导 各方共同实施
企业胜出要以智慧和知识为重要的资本
预测：南宁的商业地产市场会进一步细分 消费格局将发生本质性变化
如何打造琅东新商圈？
丞锋集团总裁：文灏
中国著名实力派策划大师、城市运营、全息策划创始人、著名房地产投资专家文灏先生早已在业界声名日隆，2003年底他莅临广西，受广西丞锋集团的盛情邀请，出任丞锋集团总裁兼首席策划。他一到南宁既引起各大媒体与业界的密切关注。
自去年以来，南宁的商业地产开始发觉：南宁商业地产是表现不佳的，很多商业楼盘空置，开业的也往往招商不满，针对这种现象，广西房地产信息网最近采访了文灏大师。相信大师的观点应对我们有所启迪。
南宁商业地产业态简单雷同 有效供给不足
房网编辑：文大师您好！业界现在普遍认为：南宁商业地产出现不景气、投资过热的情况，对于这种说法您是如何看待的？
文大师：说到南宁商业地产的问题，应该说这也是最近整个地产行业一个比较突出的问题。现在舆论宣传报道说南宁的商业地产过热、过度，我个人认为这些说法只是个很粗、很泛的说法，没有真实的说出南宁商业地产本质的东西。实际上南宁要从过去的中小城市变成一个区域性、国际性的大城市，从它的匹配度来说并不过热。我认为不仅没有过热，还应该再进一步发展。但是目前南宁商业地产出现的一些深层次的问题并没有真正引起政府、专家、学者、包括地产投资界人士更深的关注。
房网编辑：那么您认为南宁商业地产不景气的主要原因是什么？应该如何面对和解决呢？
文大师：从第一个方面来讲，南宁商业地产现在的主要问题，我认为是有效供给不足。就是市场真正需要的东西无人去做，做出来的东西是市场不需要的。比如说过去几年，南宁的城市布局在计划经济下是中心组团的模式，南宁依然没跳出城市组团的格局，仍是以百货大楼一带为中心区，都往一个中心区挤，包括商业布局也是一样。南宁跟大部分城市一样，都存在完全雷同的百货大楼、大十字、小十字，同质化现象十分严重。其实南宁这个城市已经发生很大的变化，比如现在良庆、青秀、西乡塘、江南等新区已经规划和扩大，但是从整个城市商业地产来看，政府支持的力度不足，引导不够。政府现在还没有清醒的意识到，随着城市的扩张和发展，带状、散状组团结构的出现，所有的商业地产布局也应该随着次中心、副中心的出现，而出现其他不同的商圈，不能都集中在一个区域。因为业种、业态雷同、低档次的商场和设施的重复建设，会造成资源浪费；新建的各类居住区应有的商业设施建设不配套，就难以满足居民的购物及服务需求。这样就会出现市场有效供给不足的情况。
另外一个重要的方面，就是从南宁现有的商业业态来看，管理混乱、业种业态分散零乱、高度雷同、自主创新不足等情况非常严重。作为一个在不断发展、扩张的城市，应该有很强的自主创新能力，应该随着市场的变化不断去供应新的产品，业态业种的发展应随时代的进步而进步。但是目前在南宁率先推出的新商业模式的很少，无论国美也好、万达也好、沃尔玛也好，这些先进的商业业态其实都是外来的，属于南宁本土的、比较领先、突出的商业业态几乎没有，所以这证明南宁商业地产在业态业种自主创新能力方面，显得还不足。
政府引导是关键 自主创新是根本
房网编辑：针对这些现象，您认为政府应该如何进行引导？
文大师：我认为在城市发展的同时，政府应该规划出适合商业中心的区域，因为如果没有政府的引导和支持，完全靠商家自发形成就会出现非常零乱的状态。应该把商业地产的发展和规划纳入政府统一的规划和高度进行思考，我认为在城市规划过程中，商业地产应该有专题的进行规划，才能真正跟上形势的发展。
房网编辑：在自主创新方面，您认为南宁的商业地产应该在哪些环节进行提升？南宁如何通过自主创新来提升自身的优势呢？
文大师：从价值链的形成角度来看，应该涉及到很多环节。首选从房地产开发商来讲，房地产开发商一般开发、销售完楼盘都并不关心后续的事情，他也不太关心业种业态的形成，包括招商、资源整合的形成，他们大多数还处于非常简单、粗放的经营模式，这个现象在南宁非常突出。这样就会出现自由、散慢、零乱的状态，这时候必要的市场调节很重要。其实我们知道，商业地产不同于满足住宅、居住需求功能的住宅地产，商业地产实际上是一种生产资料，是投资工具，如果一个商业项目不能满足投资者的投资要素，项目推出后既便卖出，在价值链上也经营不下去，无法盈利，很多就会出现空置化，或者说既便商家进驻后也会不赢利，随着不断的翻新、转租，还是会导致最终的衰败，这些情况都严重阻碍了南宁商业地产的发展。
从商家的角度来看，在南宁无论从超市、百货、购物中心、步行街来讲无论是何种业种业态和经营模式来看，自主创新的东西几乎为零。实际上创新往往会形成一种意想不到的竞争优势，南宁在这一块应该继续加大力度，这样可以扭转局面。因为在知识、信息共享的年代，南宁的建设者并不比外地差，我们同样可以掌握这些先进的信息。关键是意识，驱动力不足，而且现有的意识和驱动力也没有形成有效的机制。在其他一些发达城市，比如深圳，我们可以发现有很多新的业种业态诞生，他们的自主创新意识非常强。实际上现在企业的经营从过去的产品资源经营上升到一种知识经营，这是一种必然趋势，这种趋势我们无法背离。所以南宁应该在这方面下大功夫、下足力气，适时跟进与创新才是唯一的出路。
新商圈的形成只是自发状态
房网编辑：我们都知道现在南宁的商业格局是以朝阳广场为中心的布局，但是我们也发现像琅东、江南这些区域的商圈雏形也在逐步发展壮大，对于目前的南宁城市发展的阶段，您认为这个发展是否正常？它在发展中还应该注意什么问题呢？
文大师：我认为这种形象从发展趋势来讲肯定是必然的，因为随着次中心、副中心出现，新的商圈形成是必然的。人们不可能为了买个日用品就要打个的士到很远的地方，很多情况下不可能、也没有必要非要挤到万达、沃儿玛去购买。现在南宁的这种现象是自发性的苗头，实际上政府没有去引导，而商圈的形成是需要企业、政府、产业界的合力进行有意识的打造、培育，并不是完全自发、自动形成的。我们都知道“聚人气才能聚财气”，商圈形成后就会形成这样的格局。
另外从商圈形成早期来看，南宁在规划、引导不足的情况下会出现这样一种不好的现象，就是商圈高度雷同化，比如我们经常看到A商圈与B商圈消费时会发现它们无太大区别。一个成熟商圈的打造应有不同的消费特色，比如我们现在知道买日用品会去万达，买服装会去梦之岛，每个商圈产品服务的特色应有不同，不同目标客户群都应有不同的定位，在差异化中大家共同生存，形成良性竞争，互动发展，才能形成丰富多彩的格局，这也是在商圈形成过程中非常有必要做的事。这需要有好的策划案，去推动，去合力，才能达到预期的效果。
房网编辑：这么说政府对于这一块的引导还不足。
文大师：对，这需要举行专题会议与政府进行对话，进行专门地研讨。因为政府不可能像商家那样敏感，因此我认为有必要，也呼吁建立一种对话机制，这种机制就是政府跟企业、跟相关机构对话的机制，政府可以通过这个机制去掌握更多、更准确的信息，进行决策。
城市运营需要政府引导 各方共同实施
房网编辑：谈到政府这块，是不是城市运营刚好可以作为整合政府、商家、消费者等各方资源的最有效手段？
文大师：我们谈到城市运营的话题应首先思考一个背景，我们现在任何一个城市都走出了计划经济原有的格局，它不再是过去那种“大一统、小一统，大而全、小而全”的计划经济的格局。以前在计划经济格局下，政府可以利用高度集中的权力以及行政命令手段来完成城市的改造和项目的运营，比如最典型的一个城市——鞍钢的诞生，像这样的情形在今天已经不太可能。因为在市场经济条件下，提倡的是资源优化配置，人们是否愿意投资，是以这个项目是否有良好的收益为导向的，不具备这种前提的话，即使号召也不会有人理睬。今天我们城市的发展已经处在高度的、完全的市场化条件背景下，在这个历史时期，城市运营要解决城市如何进行更有效、更有利的竞争、发展的一系列问题，通过这些问题的解决使城市飞速发展，这是我们城市运营的目的和使命。这跟经营企业是一样的，需要从好的发展战略、具体的行政规划去共同实施。
以此为根据，商业地产在整个城市运营中是很重要的板块，所谓无商不活，一个城市要想有活力，有竞争力，商业是很重要的，应该把商业看成是构成城市活力、竞争力的重要支持点和力量，应该站在这样的高度和角度来思考。由于规划滞后，以往传统的商业格局并没有发生变化，现在政府仍然按计划经济时代的那种思维在进行规划，其实很多想法还没有脱离过去计划经济的想法。
我们知道城市运营的发展是多方面的，一个良好的商业格局的形成，就是城市交易软环境的形成，是城市吸引人才、资源、资金进入非常重要的前提条件，它的重要性不亚于工业、农业以及其他产业。我们看一下现在世界上先进的大都市，像香港、纽约、伦敦、巴黎、东京、上海、深圳这些城市，这些城市第三产业占的比重都超过了50—70％。
房网编辑：站在一个更高的角度来说，城市功能的改造是否也被纳入城市运营体系？
文大师：城市运营需要考虑到点和面，一开始就应考虑从战略战术、规划、各类具体项目，还包括城市发展的导向、竞争力的培育、产业群的培育，比如像商业地产的培育等诸多的东西。如果把它分成若干个支点，我们可以这样理解，任何一件事情的发展当对整个城市的影响和拉动达到一定高度的情况下，就已经构成一个城市运营的项目了。我们判断一个项目属不属于城市运营项目，要看它的体量、规模、性质有没有影响到城市发展。过去很多人认为城市运营就是拍卖土地，事实上城市运营包含的面更广，比如出台一个新的人口政策，这个人口政策是有利于把外地优秀人才吸引到这个城市当中的，这就是非常典型的城市运营手段，或者一个商业地产发展的一个策略，它能把一个城市的商业地产领先于这个城市所在区域的发展。
企业胜出要以智慧和知识为重要的资本
房网编辑：通过城市运营这个概念我感觉它其实已经结合了“全息策划”的思想， 比如为一个公司、项目进行策划需要考虑到很多方面的因素，这对于一个团队就有更高的要求，我们也了解到丞锋集团的理念——“以智产激活资产”，那么对于丞锋集团是这个“智产“是如果体现和发挥作用的？
文大师：我们现在处在一个知识经济的时代，任何一个领先的策略、运营手法的出现，都跟智慧和知识是紧密相连的。没有很好的想法哪里有很好的做法，如果我有很好的想法去想出比别人更领先的谋略和做法，那么你没有做就已经领先于别人了。这种思维就是一种智慧，所以我们提倡以智慧和知识为重要的资本，提出“以智产激活资产”。
当然想法是问题的一个方面，还有另外一个重要的就是执行力度的问题，一个“全息策划”很重要的一个点就是策划基于可操控、可运行的基础。现在专家能提出很多想法，但很多情况下不懂如何去实施。我们现在考虑的是为企业提供各类服务，在提出各种计划时就要具备可操作性。丞锋集团集合到一批人才，这些人才在专业领域当中都是训练有术的，他们在专业领域中有很多卓越、优先的想法，他们的想法就能成为一个运作体系。真正优秀的企业，是优秀的人才经营的，优秀的人才具备优秀、卓越的想法、思维，这样才能把事情做好。对企业而言，才往往成本更低，效率更高。
我们现在不像处在改革开放初期，权力过分集中，市场不对称不透明，很多东西可以通过投机倒把，通过特权去实现。在市场经济条件下最重要的就是“透明的公平”，在这种情况下，谁有更好的想法就意味着谁有更好的竞争力，我们所做的事情是市场经济发展到一定阶段必然的产物，所以我们也倡导一个企业发展、定位是不断的为社会、为需求者创造价值，在这样的基础上取得应有盈利。在这样的价值观引导下去做事，企业才能从研发、整合、执行能力得到不断的提升。才会在运营过程中领先，后来居上，一定会胜出的！
丞锋的团队建设应该说从我到丞锋集团组织工作以来都非常重视，虽然我们在广西本地进行项目运营，但是我们会用更先进的想法去整合、影响大家。所以对于有机会在丞锋集团工作的职员，我相信无论他们在这里多久，都会是他们人生经历中十分有意义的一个阶段。
房网编辑：你认为在南宁哪个商业地产项目操作是比较成功的，可供我们借鉴的？
文大师：从南宁来看，从商业地产典范的项目来看，我认为当属“万达”，无论从其地段的选择、业种业态的制造，包括管理、后续招商等方面，应该说在南宁都是首屈一指的。当然它本身也存在不足，我们现在是比较而言，它在南宁是最好的了。而这些拿到广东、深圳等大城市比较，“万达”这样的概念算是比较落后了。我相信随着南宁城市的发展，将来更先进的业态业种也会进入南宁，这只是时间问题。
预测：南宁的商业地产市场会进一步细分 消费格局将发生本质性变化
房网编辑：您认为进入在南宁更先进的业种业态会将会表现在哪些方面，南宁的商业地产发展又会呈现何种趋势，请为我们预测一下。
文大师：随着人们消费需求的增长，需求得到不断满足之后，我认为首选会出现各种业种业态纷呈的局面，市场会进一步细分。因为当人们多样化需求得到满足的情况下，只有业种业态不断创新才能满足需求，而且人们的消费心里历来都是喜新厌旧的，对一种东西适应了后，隔一段时间就会厌倦，我们可以发现麦当劳、肯得基这些企业的自主创新能力非常强，他们每个月都会推出新的产品，永远不会让消费者感觉到乏味。因此我认为进一步细分业种业态是一种必然趋势。
其次，随着城市发展，新的商业格局商圈会出现，这包括消费理念、消费方式、消费行为、消费过程都会发生变化。例如过去人们普遍无车，所以都喜欢往一个地方集中，因为只有集中才有方便。假如在有车的情况下，他们消费范围会成倍扩大，这必然引起新的商业模式出现，消费格局就会发生本质性的变化。就可能会出现像欧美的近郊的大型购物中心，是专门为了满足开车消费的人群建立的。我想随着南宁有车一族数量的直线提升，这样的类型的商场是会一定出现的，这就是市场的需求，有需求就必然有消费。
因此无论政府和商家都要有这种远见，远见才能决定未来，没有远见就看不到这些东西，所以我们预测未来要看到随着南宁城市的扩大和增长，人们消费水平、能力的提升。业种业态会进一步细分，也会从过去的集中消费到分散组团，这种格局也是欧美的大城市发展历来的规则，南宁也不会例外，这是有规律可循的。
另外，随着西南沿海交易区域的扩大，东盟、泛珠区域的资源整合，区域的共同发展这些都会引导城市新的业种业态出现。过去，城市单一的竞争力上升到一个城市群的竞争力、一个区域的竞争力、一个板块的竞争力都是大家有目共睹的，我相信南宁作为一个首府城市，在打造区域经济共同发展历史格局的情况下，也不会少掉这一环。
如何打造琅东新商圈？
房网编辑：最后，我想问一个目前南宁的网友和业界都普遍关注的一个问题，就是琅东以地王商厦、水晶城、金湖广场一带为中心的这块区域作为南宁的商务中心，会不会成为“传说”中的第二个市中心？
文大师：从南宁现在的形势看，我认为琅东这块区域从城市定位来得应该是CBD中心，它与南宁的百货大楼的业态不一样。首先南宁最高档的写字楼都集中在这里，作为CBD的概念，就需要有足够的消费层和白领在这个区域消费。从这个商圈的打造来讲，应更多的研究如何满足这些高度集中的这类白领的特殊、强大的消费需求。比如更高档次的商品店，更新的业态店，应该在这个区域不断出现，而不要简单出现像步行街、百货大楼周边这些简单业态的东西，如果继续重复会破坏这个区域的定位发展。假如政府意识到这个问题，就要有意识的进行打造与包装，比如招商，有意识的把这里培养成为南宁最高档的消费区域和消费商圈，就需要进行招商筛选，哪些项目可以引进，这就要看政府引导。从商家来讲，实际上很多系统，包括规划，商业布局，哪些项目可以做，哪些不能做，这些都要有计划、有步骤的控制。现在琅东初步的规划从物理环境来讲已经具备，但从软环境来说还远远不够，配套也不完善，配套的功能也不明确，像这些情况都应该进行新的、有秩序，按照原有的定位去整合。我相信琅东在建设发展过程中，将会成为南宁CBD一颗闪亮的新星。
【编者按】
文大师在采访中给我们提出了关于商业地产很多精辟、深刻的见解，在南宁商业地产前景不明朗的今天，我们不再是雾里探花。我们也期待南宁的商业地产尽早开创新的格局，能共同见证南宁房地产的新一轮辉煌！
文灏策划大事记
目前，受南宁市江南区人民政府委托，率领丞锋策划团队为江南区提供整体城市运营投资策划。该项目将推动百亿以上资金重新打造新打造新江南。
其他项目：
深圳最大的楼盘“桃园居”（占地约5000亩）
江苏的“中国淮海食品工业城”（占地约8000亩）
世界上最高的钢管混凝土结构大厦74层深圳“赛格广场”
广州六十层大厦“大鹏国际广场”
深圳五十六层大厦“罗湖商务中心”
深圳最大综合性商业建筑“五州风情”Mall
深圳大型百货“茂业百货”广场
深圳大型综合购物中心“大世界商场”商城
全国最大的电子配套市场“赛格电子配套市场”
全国最大的高尔夫“关澜高尔夫”
深圳大型住宅项目“环岛丽园”
深圳大型房地产与高科技结合项目“南山软件园”
深圳大型绿芽地产项目“水上乐园”
深圳大型四星级酒店“佳和大酒店”
深圳 “国际会议中心”
深圳“光明国际观光渡假中心”
湖北“梁子湖国际渡假中心”
新疆第二大城市巴州的城市运营
南宁江南区的城市运营
中国首届“少数民族交易会”
山东“齐河工业园”
中国首届“城市运营博览会”
来源:广西房地产信息网
选稿:张敏
